|
Posuzovaní investičních záměrů investorů v rozvojové lokalitě Milovice za účelem prodeje |
|
|
|
|
Written by Leos Stehlik
|
|
May 22, 2008 at 05:28 PM |
|
Tento článek vznikl jako má reflexe k diskuzi na posledním jednání ZM Milovice ohledně metodiky posuzování investčních projektů investorů v rozvojové lokalitě Milovice za účelem prodeje pozemků investorům.
V obecné rovině je cílem metodiky pomoci vybrat z pohledu města co možná nejvhodnějšího investora, zejména s ohledem na:
- realizovatelnost záměru (zejména u projektů „na zelené louce“)
- vitálnost projektu z finančního hlediska
- předpokládanou dobu investice v rozvojové lokalitě
Dále je nutno posuzovat projekty jako celek, nikoliv hodnotit jejich přínos pro rozvoj města podle některých, z kontextu vytržených parametrů.
Uvedu dva příklady...
Uvedu dva příklady: podnikatelský záměr počítá s ročním obratem ve výši 1 mld. Kč, ročním ziskem 100 milionů Kč při počtu 10 zaměstnanců. Investor plánuje v rozvojové lokalitě města působit 5 - 7 let.
Druhý investor počítá s ročním obratem 100 milionů Kč, ziskem 1 milion Kč, počtem zaměstnanců 100, v rozvojové lokalitě bude 3 roky.
Za předpokladu, že je první investiční záměr reálný a realizovatelný, mělo by město pomocí metodiky vybrat první projekt. Ten je z dlouhodobého hlediska pro město výhodnější, a to i přes to, že investor zaměstná méně lidí.
Jaký rozhodovací proces a kritéria tedy navrhuji? Každý projekt je nutno posoudit podle následujících kritérií:
1. planované tržby a jejich vývoj v prvnich 5 letech od zahájení provozu
2. plánovaný zisk z hlavní činnosti
3. předpokládaný vývoj počtu zaměstanců a jejich zařazení do kategorií (tyto je nutné nadefinovat)
4. předpokládaná doba trvání projektu / provozu v rozvojové zóně města
5. stručná SWOT analýza projektu
6. ukazatel návratnosti investic a návratnosti majetku (ROI, ROA)
Rozhodujícími kritérii pro posouzení projektu by měly být body 1, 2, 5 a 6. Body 3, 4 jsou pro rozhodování pomocné.
Předpokládám, že o 80 % běžných projektů může na základě výše uvedených kritérií o projektu rozhodovat rada města. Pakliže rada města nebude schopna rozhodnout, např. projekt je treba posoudit i z hlediska dalších kritérií, navrhuji následující proces:
Projekt postoupi do ZM. ZM rozhodne, že projekt musí posoudit pracovní komise, kterou ZM za tímto účelem zřídí. Komise bude složena ze zástupce finančního výboru města, kontrolního výboru města, zástupce rady města, člena zastupitelstva z řad opozičních subjektů, zástupce podnikatelského sektoru města (který není členem řídících orgánů města – Rady, Zastupitelstva ani výborů a komisí) a právníka.
Pracovní komise projekt posoudí dle obecné metodiky pro posuzování investičních a podnikatelských záměrů a zpracuje vyjádření k projektu, v rámci kterého projekt doporučí či nedoporučí Zastupitelstvu ke schválení.
Dále, ke všem projektům by si město mělo od investora vyžádat reference. U projektů na zelené louce lze zvážit pronájem pozemků s právem neprodloužení pronájmu v případě hrubého neplnění základních parametrů podnikatelského záměru, či naopak s možností opce pro investora pozemky s přednostním právem koupě v případě dlouhodobého plnění kritérií podnikatelského záměru. |
